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부자의 역사는 땅에서 시작했습니다. 고대의 제왕, 중세의 영주, 근대의 거부들이 땅으로 재산을 일구고 늘렸습니다. 21세기 역시 전 세계 몇 안 되는 선진국들을 제외하고는 거의 모든 나라 부자들이 부동산 부자입니다. 우리나라도 예외는 아닙니다.
전국의 땅과 각종 부동산의 시가는 1경(京)원이 넘는 것으로 추정됩니다. 그럼 다른 자산들은 어떨까요. 숨어 있는 구폐와 고액채권을 모두 합하면 몇천조원 정도로 추산되고, 주식 시가총액은 최근에 1000조원을 기록 중입니다. 해외 비자금과 국내 지하자금 규모는 몇백조원으로 추정되고, 대여금고 속의 금과 희귀 물건들을 모두 합해도 몇십조원, 미술품은 3조원이 채 안 된다고 합니다.
결론부터 말하면 대한민국 부자 재산의 70% 이상이 부동산입니다. 지난 수십 년간 활짝 피었던 부동산 시장이 최근 몇 년 사이 정체 또는 10~20%의 침체를 보이고 있지만 독자 여러분들이 세상을 살아가는 대부분의 기간에 부동산이 재산을 형성하고 유지하는 기둥이 될 것은 거의 확실합니다.
한 명품업체 오너는 “명품을 수입해 번 것보다 회사 사옥과 내 집 산 것으로 그래도 부자 소리를 듣고 있다”고 말합니다. “요새 (가격이) 빠진 부동산들을 사면 우리 자식들도 덕을 볼까”라고 물으니, “그럴 거다. 부동산이 금융으로 바뀌려면 수십 년은 걸릴 거다. 그것도 몇 가지 조건이 충족돼야 가능한 일”이라고 말합니다. 어떤 조건일까요. 다음은 그 부자와 필자가 복분자술을 기울이며 얻은 결론입니다.
둘째로 투자가치가 있는 부동산은 인구 백만 이상의 대도시에 있는 일부 노른자위뿐입니다. 어차피 상태가 나쁜 지역들은 수십 년 동안 찾아오는 사람도 없고, 여기에 묻힌 수천조원 역시 재투자가 불가능합니다. 물론 부동산 담보로 빌려서 주식투자에 들어갈 수는 있겠지만 금융당국이 목을 죄고 있어 쉬운 일이 아닙니다. 반면에 황금지역들은 부동산 단타가 가능해 손 바뀌기가 자주 엿보입니다. 이런 지역들의 상업적 가치가 살아있는 한 부동산은 좋은 투자 대상입니다.
셋째로 전 국토의 10% 이내가 개발된 상태에서 그나마 대형 토지 보유자들은 하나같이 부동산 거부들입니다. 몇 개의 노른자위 정부부처들, 대형 국공립 대학들, 대기업들, 대형 종교기관들이 대표적인 예입니다. 전국에서 돌고 있는 현찰 액수가 부동산 시가에 한참 못 미치는 가운데 초대형 부동산 매수 주체(외국계, 대형 조직들)가 따발총처럼 움직이지 않는 한 부동산은 부동의 일등 자산입니다. 부동산을 팔고 그 돈을 주식에 넣는 사이클이 수십 년 동안 계속돼 부동산과 주식의 균형이 맞아야만 부동산 초과이득이 거의 없어질 텐데 당장에 일어날 수 있는 일이 아닙니다.
우리나라 국민은 총재산의 70% 이상을 부동산으로 가지고 있습니다. 이것을 주식으로 전환하려면 코스피가 5000을 넘어 1만을 넘나들어야 합니다. 그 상태가 쭉 지속돼야 부동산이 국민 총재산의 절반 아래로 떨어질 것으로 추정됩니다. 부동산은 계속 하락하고 주식은 수직 상승해야 ‘부동산 대폭락 시대’가 말이 될 수 있습니다. 하지만 코스피는 올해 내로 2200 유지도 버겁다는데 언제 1만, 2만이 될까요.
부동산은 현찰화하지 않고도 대토나 물물교환을 할 수 있습니다. 굳이 급하게 처분할 상황이 아니라면 부동산은 ‘아직도 재미가 있다’는 것이 부동산 부자들의 주장입니다.
총재산이 5억원이 안 되는 가구가 전체 가구의 80% 정도인데 이분들은 어차피 보유한 부동산이 적어서 재미를 보기 힘든 상황입니다.
하지만 자산소득이 생활소득의 3배를 넘어서게 되면 드디어 부동산의 진미를 느끼게 됩니다. 혹시 자산소득이 적으신 분들은 생활소득의 90% 이상을 절약해 이른 시일 내에 재투자해서 자산소득을 늘리는 진리를 찾아야 합니다. 그래야 자녀들에게 “우리 부모는 미래의 부자”라는 말을 들을 수 있습니다. 자녀를 위해서 이제부터라도 휴가 가지 말고 집에서 쉬시고, 외식하지 말고 라면 드시고, 술·담배 끊으시고, 주말에 근무하면서 작은 부동산이라도 잡아 나가는 것이 희망의 미래로 가는 길인 것 같습니다.
중앙일보 2011.8.27 한동철의 '부자는 다르다'에서 발췌
한동철(서울여대 교수, 부자학연구학회 회장)
